“萬(wàn)科們”喜大普奔！

作者 | 伍豪數(shù)據(jù)支持 | 勾股大數(shù)據(jù)（www.gogudata.com）“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”的潑天富貴終于降臨到部分頭部房企身上了！前兩天，金融監(jiān)管總局與人民銀行一起聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于做好經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理的通知》。部分龍頭房企，迎來(lái)重磅利好。當(dāng)下，手中有商業(yè)、酒店、辦公等經(jīng)營(yíng)型物業(yè)的萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、新城等龍頭房企，再也不用廉價(jià)甩賣(mài)資產(chǎn)救急還錢(qián)了，可以用商辦物業(yè)進(jìn)行抵押，短時(shí)間獲得現(xiàn)金流，輕裝上陣涅磐重生。久旱逢甘霖，“萬(wàn)科們”喜大普奔。01“萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)們”有點(diǎn)煩兩個(gè)月前，萬(wàn)科被搞得有點(diǎn)煩，歸根結(jié)底還是房企流動(dòng)性不足導(dǎo)致的債務(wù)歸還預(yù)期的信心問(wèn)題。要知道，按照萬(wàn)科去年三季度財(cái)報(bào)，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入894.2億元，實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)37.5億元。當(dāng)下大環(huán)境，這份財(cái)報(bào)應(yīng)該說(shuō)很不錯(cuò)了，比同行企業(yè)好太多，但萬(wàn)科還是遇到了一些麻煩。先是10月17日，著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)，下調(diào)了萬(wàn)科長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)，由“BBB+”降至“BBB”。緊接著，萬(wàn)科的美元債突然異常波動(dòng)。困難時(shí)刻，深圳國(guó)資委斷然出手，11月6日大股東深鐵直言將運(yùn)用一切可能手段和途徑與萬(wàn)科共同應(yīng)對(duì)可能風(fēng)險(xiǎn)，全力支持萬(wàn)科，市場(chǎng)才慢慢消停下來(lái)。一波未平一波又起！在2023年的最后五天里，地產(chǎn)龍頭之一萬(wàn)達(dá)老板王健林親手賣(mài)了四家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一句話：還是因?yàn)閭鶆?wù)問(wèn)題困擾需要流動(dòng)性。而這四家萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的接盤(pán)者，通過(guò)股權(quán)層層穿透會(huì)發(fā)現(xiàn)背后的神秘買(mǎi)家竟然是中聯(lián)基金。中聯(lián)資金何許人也？穿透半天，發(fā)現(xiàn)竟然是北京的國(guó)資，國(guó)資出手，萬(wàn)達(dá)松了一口氣。房地產(chǎn)大行情不好，龍頭房企的日子也不好過(guò)，銷(xiāo)售回款比較慢，流動(dòng)性支持對(duì)于這些房企來(lái)說(shuō)，就是救命的稻草。02為房企融資開(kāi)的四個(gè)“口子”最近，金融監(jiān)管局說(shuō)了，房地產(chǎn)鏈條長(zhǎng)，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)有重要影響，所以金融責(zé)無(wú)旁貸，必須大力支持。前兩天兩部門(mén)就聯(lián)合發(fā)文下了通知，提前行動(dòng)，鼓勵(lì)房企把自家的可以經(jīng)營(yíng)的物業(yè)拿地抵押，去融資，金融機(jī)構(gòu)也要配合房企，大力支持房企。政策面暖暖的春意，在這個(gè)寒冬，讓房企們身上的冷意驟然少了幾分。《通知》主要開(kāi)了四個(gè)“口子”，一句話：龍頭房企不用太為到期的債務(wù)發(fā)愁，好好經(jīng)營(yíng)保交樓，流動(dòng)性鼎力支持，有效期大大延長(zhǎng)，主打一個(gè)以時(shí)間換空間。第一個(gè)“口子”《通知》明確了借款主體，可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。消除了銀行對(duì)于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款資金不得流入房地產(chǎn)領(lǐng)域以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)只能通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款科目發(fā)放貸款的顧慮。第二個(gè)“口子”，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可以借新?lián)Q舊，可以?xún)斶€存量房地產(chǎn)貸款和海外債務(wù)。第三個(gè)“口子”就是延長(zhǎng)貸款時(shí)限從10年到15年。第四個(gè)“口子”就是貸款評(píng)估價(jià)值從最高不超過(guò)60%，提升到70%，多了10%的評(píng)估空間，額外增加的流動(dòng)性規(guī)模，或?qū)Φ盅簝r(jià)值壓力的減少，都是極為可觀的利好。據(jù)相關(guān)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，持有可做經(jīng)營(yíng)性物業(yè)規(guī)模較大的上市房企，新增融資總規(guī)模將會(huì)超過(guò)5000億。這對(duì)于2024年的萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)們來(lái)說(shuō)，總算大大松了一口氣。03房地產(chǎn)回暖必須救房企眾所周知，樓市這次長(zhǎng)時(shí)間調(diào)整，根源之一房企債務(wù)纏身，爛尾，保交樓成為主要矛盾，老百姓和市場(chǎng)對(duì)房企信心到了低谷，龍頭房企不能擺脫債務(wù)危機(jī)，老百姓就不會(huì)重拾信心，出再多的政策刺激，樓市都很難回暖。這次管理層開(kāi)年就重拳出手打中市場(chǎng)七寸，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)釋放如此重大利好，給出了市場(chǎng)期盼已久的房企流動(dòng)性解決方案，這是樓市未來(lái)回暖的一個(gè)重大信號(hào)。保交樓，為啥這么難？最大的原因就在于： 房企缺錢(qián)，融資困難，流動(dòng)性成為重中之重。賺不來(lái)錢(qián)，又借不到錢(qián)，房企哪來(lái)的功夫去管保交樓呢？有人要說(shuō)了，不是有保交樓專(zhuān)項(xiàng)資金嗎？確實(shí)如此，可是要知道，我國(guó)目前的保交樓政策，實(shí)行的是“新老劃斷”。不管是保交樓專(zhuān)項(xiàng)貸款、紓困基金，還是政府對(duì)庫(kù)存樓盤(pán)的回購(gòu)，都是針對(duì)項(xiàng)目的。救項(xiàng)目，但是不救房企。不拿出真金白銀給房企輸血，房企沒(méi)了流動(dòng)性，僅靠救幾個(gè)項(xiàng)目，想恢復(fù)市場(chǎng)對(duì)樓市的信心，太難了。且更關(guān)鍵的地方在于，保交樓專(zhuān)項(xiàng)資金也不能解決當(dāng)下的燃眉之急。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)現(xiàn)有所有房屋全部建完的費(fèi)用大約在3.2萬(wàn)億，而截止目前，國(guó)開(kāi)行共批出“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款大約4000億，可以說(shuō)杯水車(chē)薪。底層邏輯已經(jīng)很清晰了，市場(chǎng)想回暖恢復(fù)信心，就必須先給房企輸血，要想拯救爛尾樓，必須先救活房企。所以，從去年11月開(kāi)始，管理層就給市場(chǎng)不斷吹風(fēng)，房企融資列入議事日程。11月17日，央行、金融監(jiān)管總局、證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開(kāi)了金融機(jī)構(gòu)座談會(huì)。這場(chǎng)會(huì)議上，房地產(chǎn)的融資問(wèn)題占據(jù)了大部分篇幅。會(huì)議發(fā)出來(lái)的通稿一共1321個(gè)字，有關(guān)房地產(chǎn)融資的內(nèi)容占據(jù)了376個(gè)字。剔除掉其它表述性文字，可以說(shuō)，在近幾年所有的非房地產(chǎn)專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議里，此次會(huì)議房地產(chǎn)內(nèi)容占比都屬于數(shù)一數(shù)二的程度。會(huì)議上明確表示：“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，對(duì)正常經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)不惜貸、抽貸、斷貸。”緊隨其后，金融監(jiān)管部門(mén)就計(jì)劃擴(kuò)圍房企白名單，可能有50家國(guó)有、民營(yíng)房企被列入其中而入圍的房企將獲得包括信貸、債權(quán)和股權(quán)融資等多方面的支持。04結(jié)語(yǔ)總之，過(guò)去兩三年，樓市利好不斷，一線城市放開(kāi)調(diào)控，降低首付降低利率降低存量房貸，北京上海等一線龍頭城市放松限購(gòu)，但利好的熱度持續(xù)時(shí)間比較有限。隨著救市的深入，管理層深刻認(rèn)識(shí)到，只是在需求端不斷加力刺激，藥效還是不夠，供給端龍頭房企的流動(dòng)性問(wèn)題不解決，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與的主體龍頭房企因?yàn)閭鶆?wù)困擾就不敢拿地，不敢投入，樓市回暖的堵點(diǎn)就很難暢通。必須需求端和供給端雙向發(fā)力，最大力度定向?yàn)椴糠铸堫^房企放水搞活，打通房地產(chǎn)上下游鏈條，形成良性循環(huán)，樓市回暖才指日可待。 現(xiàn)在，央行拿出真金白銀，龍頭房企鳳凰涅槃，迎得新生，市場(chǎng)回暖看到曙光。這一幕，給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了難得的信心和力量，2024年的房地產(chǎn)，終于等到了曙光。 (全文完)▍往期回顧格隆匯聲明：文中觀點(diǎn)均來(lái)自原作者，不代表格隆匯觀點(diǎn)及立場(chǎng)。特別提醒，投資決策需建立在獨(dú)立思考之上，本文內(nèi)容僅供參考，不作為任何實(shí)際操作建議，交易風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)。