早就說過一個觀點，調整超兩年的樓市是由于“三道紅線”去房企杠桿所致，并非是出生人口下降、收入不足的原因。所以，糾正我們的樓市還將調整多年、房產價格還會跌到人們想象不到程度的錯誤觀點，顯得十分必要。就現階段而言，不能說所有房產價格都完成探底，但對大多數房產來說，其實已筑底有一段時間了，之所以沒有明顯回升，其實是在等一個“傳導”。這個傳導，其實就是資金。現在的問題是，到底有沒有足量的資金呢？答案顯然是有的！央行數據顯示，貨幣供應M2在2021年底為238.3萬億，到2023年底為 292.3萬億，24個月發鈔在54萬億左右。按理說，這么大資金量，應該體現在商品、資產價格上，但結果大家也看到了，2023年的物價指數CPI竟然是-0.3%。至于股市，其實也不用多說了，從指數就可以看出來，上證和深成指已經創近3年新低，而個股可能就更慘了。當然，經濟上也只能說差強人意，2022年GDP增3%，2023年增5.2%，這也遠低于貨幣供應M2的年均10%以上增速?，F在很多人不禁要問，其他大量的資金到底去哪兒了？過程就不分析了，從業內人士的觀點以及我們自身的感受看（到處都是銀行讓你貸款的信息，經常性接到給你低利率資金的電話），直白地說，有相當一部分資金仍舊躺在銀行睡大覺。而且我們看到，央行還在釋放資金，比如2月5日降準已釋放約10000億的長期資金。按照經濟學的原理，無論是銀行的資金，還是民間的資金，都需要找到出口。很顯然，這些天量資金“出口”流向哪里，勢必帶來相關資產價格的暴漲。為什么說這次最終還是選擇了房地產呢？看了某智庫經濟學家分析的當下M2與樓市邏輯的關系，或許能讓我們很多人的心結自然就解開了。大概內容如下：貨幣供應量M2，2023年同比增長9.7%，近4年增長了100萬億左右，基本與老美和歐洲新增貨幣總和持平，但M1，就是企業的活期存款+流通中的現金，同比則只有1.3%的增長，“剪刀差”達到了8.4%，這說明企業的投資意愿越來越低。從經濟學原理講，M2一直是與通脹正相關的，貨幣供應量M2增長，意味著整個國家的貨幣總量都在上升，像這么大量的貨幣增長，正常情況下，該國就一定進入通脹狀態。然而，同期M2都高到歐美總和了，但結果卻是，物價下降、股市下跌，當然，房價也是明顯下降的。出現這種情況的直接原因是，人們對未來預期信心弱，既不敢消費，更不敢投資。那么，釋放的數十萬億資金到底何去何從？目前一部分在銀行睡覺，一部分以國債、地方債、城投債等形式展現，其實就是給相關群體發工資去了，但到底還是會流向市場的。梳理發現，確實難找出承接潑天資金的行業，唯有房地產。從最近2個月的樓市政策邏輯看，確實在引導資金向房地產聚集，原因很簡單。兩條線同時進行：一是，先放開二線城市購房需求，發現資金流入效果不明顯，接著又放開一線城市廣州和上海的流動單身一族購房資格試水。如果還不明顯，那肯定就要加大電流，包括北、深都加入進來，而且將嘗試更大尺度的放開。毫無疑問，四大一線城市若加大放開限購力度的話，房價一定會上漲，因為這四座城市聚集了全國最優質的資源，購房需求是遠大于供應的。而且，若全面放開限購的話，還有可能出現新一輪的暴漲。二是，三道紅線讓前50強房企債務暴雷接近60%，即便銀行通過展期，但相比不斷到期的巨額債務，終究不是辦法。要從根本上化解債務危機，維護系統性金融安全，就要把過去過于嚴厲的政策，進行全面糾偏修正。所以，向房地產注資成為當下房地產工作的重中之重。據媒體統計數據顯示，截至1月底，已有26個省的170個城市申報了第一批“白名單”，共計3218個地產項目。如果按照第一個獲得開發貸的廣西南寧一項目3.3億算，這批白名單涉及的金額也超1萬億了。當然，距離住建部召開的房地產融資協調會還不到一周，這還僅僅是首批“白名單”項目，全國有600多個城市呢。如果進展順利的話，第二批、第三批應該也會紛至沓來。至于涉及金額，估計手指頭怕是數不過來了。實際上，還有一個措施也是在極力向樓市“輸血”。如果說直接注資房地產項目是短期行為的話，那么，三大工程則是房地產新模式中的長期措施。跟房地產融資“白名單”類似，剛開年，城中改造首批授信已超8000億，其中濟南首批城中村改造借款授信達到了940億，而且還有陸續申報的。既然是長期措施，從某種意義上說，其實是類似于上一輪棚改去樓市庫存，力度之大，或不在一般人的眼力范圍內。就拿城中村改造這一項來說，剛開始還說的是在特大、超大城市中推進，但從各地方兩會的接連部署看，應該是不作區分了。而且從深圳、廣州等城市發布的城中村改造邏輯看，事實上將拆遷放在了優先位置，比如廣州將拆遷同意率門檻從80%降到了2/3，而深圳除了在傳統的4種拆遷范圍基礎上，還擴大了優先拆遷范圍，涉及的城市界面占到了40%，可見決心之大。拆遷對于樓市的影響就不贅述了，可腦補一下2015年到2018年那波市場。突然看到一個訊息算是應景吧：上海虹口區位于北外灘核心區內的一個2003年建成的小區也要拆遷了，總高20多層，房齡也只有20年。一句話，在需要面前，所有的條條框框都不是事。由此我們看到，現在大量資金，無論是短期的，還是長期的，最終還是開始往房地產匯聚，房產豈有不漲之理？