早就說過一個(gè)觀點(diǎn)，調(diào)整超兩年的樓市是由于“三道紅線”去房企杠桿所致，并非是出生人口下降、收入不足的原因。所以，糾正我們的樓市還將調(diào)整多年、房產(chǎn)價(jià)格還會(huì)跌到人們想象不到程度的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，顯得十分必要。就現(xiàn)階段而言，不能說所有房產(chǎn)價(jià)格都完成探底，但對(duì)大多數(shù)房產(chǎn)來說，其實(shí)已筑底有一段時(shí)間了，之所以沒有明顯回升，其實(shí)是在等一個(gè)“傳導(dǎo)”。這個(gè)傳導(dǎo)，其實(shí)就是資金。現(xiàn)在的問題是，到底有沒有足量的資金呢？答案顯然是有的！央行數(shù)據(jù)顯示，貨幣供應(yīng)M2在2021年底為238.3萬億，到2023年底為 292.3萬億，24個(gè)月發(fā)鈔在54萬億左右。按理說，這么大資金量，應(yīng)該體現(xiàn)在商品、資產(chǎn)價(jià)格上，但結(jié)果大家也看到了，2023年的物價(jià)指數(shù)CPI竟然是-0.3%。至于股市，其實(shí)也不用多說了，從指數(shù)就可以看出來，上證和深成指已經(jīng)創(chuàng)近3年新低，而個(gè)股可能就更慘了。當(dāng)然，經(jīng)濟(jì)上也只能說差強(qiáng)人意，2022年GDP增3%，2023年增5.2%，這也遠(yuǎn)低于貨幣供應(yīng)M2的年均10%以上增速。現(xiàn)在很多人不禁要問，其他大量的資金到底去哪兒了？過程就不分析了，從業(yè)內(nèi)人士的觀點(diǎn)以及我們自身的感受看（到處都是銀行讓你貸款的信息，經(jīng)常性接到給你低利率資金的電話），直白地說，有相當(dāng)一部分資金仍舊躺在銀行睡大覺。而且我們看到，央行還在釋放資金，比如2月5日降準(zhǔn)已釋放約10000億的長期資金。按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，無論是銀行的資金，還是民間的資金，都需要找到出口。很顯然，這些天量資金“出口”流向哪里，勢(shì)必帶來相關(guān)資產(chǎn)價(jià)格的暴漲。為什么說這次最終還是選擇了房地產(chǎn)呢？看了某智庫經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析的當(dāng)下M2與樓市邏輯的關(guān)系，或許能讓我們很多人的心結(jié)自然就解開了。大概內(nèi)容如下：貨幣供應(yīng)量M2，2023年同比增長9.7%，近4年增長了100萬億左右，基本與老美和歐洲新增貨幣總和持平，但M1，就是企業(yè)的活期存款+流通中的現(xiàn)金，同比則只有1.3%的增長，“剪刀差”達(dá)到了8.4%，這說明企業(yè)的投資意愿越來越低。從經(jīng)濟(jì)學(xué)原理講，M2一直是與通脹正相關(guān)的，貨幣供應(yīng)量M2增長，意味著整個(gè)國家的貨幣總量都在上升，像這么大量的貨幣增長，正常情況下，該國就一定進(jìn)入通脹狀態(tài)。然而，同期M2都高到歐美總和了，但結(jié)果卻是，物價(jià)下降、股市下跌，當(dāng)然，房價(jià)也是明顯下降的。出現(xiàn)這種情況的直接原因是，人們對(duì)未來預(yù)期信心弱，既不敢消費(fèi)，更不敢投資。那么，釋放的數(shù)十萬億資金到底何去何從？目前一部分在銀行睡覺，一部分以國債、地方債、城投債等形式展現(xiàn)，其實(shí)就是給相關(guān)群體發(fā)工資去了，但到底還是會(huì)流向市場(chǎng)的。梳理發(fā)現(xiàn)，確實(shí)難找出承接潑天資金的行業(yè)，唯有房地產(chǎn)。從最近2個(gè)月的樓市政策邏輯看，確實(shí)在引導(dǎo)資金向房地產(chǎn)聚集，原因很簡單。兩條線同時(shí)進(jìn)行：一是，先放開二線城市購房需求，發(fā)現(xiàn)資金流入效果不明顯，接著又放開一線城市廣州和上海的流動(dòng)單身一族購房資格試水。如果還不明顯，那肯定就要加大電流，包括北、深都加入進(jìn)來，而且將嘗試更大尺度的放開。毫無疑問，四大一線城市若加大放開限購力度的話，房價(jià)一定會(huì)上漲，因?yàn)檫@四座城市聚集了全國最優(yōu)質(zhì)的資源，購房需求是遠(yuǎn)大于供應(yīng)的。而且，若全面放開限購的話，還有可能出現(xiàn)新一輪的暴漲。二是，三道紅線讓前50強(qiáng)房企債務(wù)暴雷接近60%，即便銀行通過展期，但相比不斷到期的巨額債務(wù)，終究不是辦法。要從根本上化解債務(wù)危機(jī)，維護(hù)系統(tǒng)性金融安全，就要把過去過于嚴(yán)厲的政策，進(jìn)行全面糾偏修正。所以，向房地產(chǎn)注資成為當(dāng)下房地產(chǎn)工作的重中之重。據(jù)媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至1月底，已有26個(gè)省的170個(gè)城市申報(bào)了第一批“白名單”，共計(jì)3218個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。如果按照第一個(gè)獲得開發(fā)貸的廣西南寧一項(xiàng)目3.3億算，這批白名單涉及的金額也超1萬億了。當(dāng)然，距離住建部召開的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)會(huì)還不到一周，這還僅僅是首批“白名單”項(xiàng)目，全國有600多個(gè)城市呢。如果進(jìn)展順利的話，第二批、第三批應(yīng)該也會(huì)紛至沓來。至于涉及金額，估計(jì)手指頭怕是數(shù)不過來了。實(shí)際上，還有一個(gè)措施也是在極力向樓市“輸血”。如果說直接注資房地產(chǎn)項(xiàng)目是短期行為的話，那么，三大工程則是房地產(chǎn)新模式中的長期措施。跟房地產(chǎn)融資“白名單”類似，剛開年，城中改造首批授信已超8000億，其中濟(jì)南首批城中村改造借款授信達(dá)到了940億，而且還有陸續(xù)申報(bào)的。既然是長期措施，從某種意義上說，其實(shí)是類似于上一輪棚改去樓市庫存，力度之大，或不在一般人的眼力范圍內(nèi)。就拿城中村改造這一項(xiàng)來說，剛開始還說的是在特大、超大城市中推進(jìn)，但從各地方兩會(huì)的接連部署看，應(yīng)該是不作區(qū)分了。而且從深圳、廣州等城市發(fā)布的城中村改造邏輯看，事實(shí)上將拆遷放在了優(yōu)先位置，比如廣州將拆遷同意率門檻從80%降到了2/3，而深圳除了在傳統(tǒng)的4種拆遷范圍基礎(chǔ)上，還擴(kuò)大了優(yōu)先拆遷范圍，涉及的城市界面占到了40%，可見決心之大。拆遷對(duì)于樓市的影響就不贅述了，可腦補(bǔ)一下2015年到2018年那波市場(chǎng)。突然看到一個(gè)訊息算是應(yīng)景吧：上海虹口區(qū)位于北外灘核心區(qū)內(nèi)的一個(gè)2003年建成的小區(qū)也要拆遷了，總高20多層，房齡也只有20年。一句話，在需要面前，所有的條條框框都不是事。由此我們看到，現(xiàn)在大量資金，無論是短期的，還是長期的，最終還是開始往房地產(chǎn)匯聚，房產(chǎn)豈有不漲之理？