太原樓評?| 業(yè)內視角521篇/文3998字/閱讀20分導讀2023年4季度，樓評君為太原某保障型租賃住房項目做相關調研論證！2024年1季度，太原配售型保障房（限制出售）先鋒試點項目開啟！察勢者明，趨勢者智，馭勢者獨步天下！見字如面，大家好，我是太原樓評君！2023年金九銀十結束后，新一輪“房改”官宣，8月25日國常會審議通過《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(國發(fā)【2023】14號文)，近期已傳達到地方。文件明確了兩大目標，一是加大保障性住房建設和供給；二是推動建立房地產業(yè)轉型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。如果貫徹保障房在供給中高額占比，這將徹底改變中國樓市的供給結構。房地產行業(yè)是否會進入拐點？2023年12月召開的中央經濟工作會議提出重點工作部署：“推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等‘三大工程’。”2024政府工作報告揭示新藍圖：穩(wěn)步推進保障性住房建設成為各省份重要內容，除山西、青海和甘肅，其余28個省份都提出建設籌集保障性住房目標。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構成。加大保障性住房建設和供給，完善“保障+市場”的住房供應體系，保障房滿足工薪收入群體剛性需求，商品房滿足城鄉(xiāng)居民改善性需求，滿足多樣化、多元化需求。各地要抓制度建設，盡快出臺地方實施意見及配套辦法，加快完善“1+N+X”的政策體系。要抓配套政策落地，落實好中央補助資金、專項債券、商業(yè)配套貸款和稅費優(yōu)惠等支持。要抓項目開工，對第一批如期交付，第二批項目籌備的滾動推進機制。在明確具體目標陣營的省份，較之2023年，除了上海、內蒙古、西藏的目標增長外，其他省份目標都在收縮。保障性租賃住房依然是保障房扛大旗者。其主要區(qū)別：開工建設是“開發(fā)”型，對相關的政策、土地、規(guī)劃、融資、設計施工建設均有管理壓力和風險，保障型租賃住房通常“購置”型，可對庫存商品房化解！太原樓市｜4000套保障2023年12月29日太原市規(guī)資局《XD-05片區(qū)04街區(qū)005、007等地塊控制性詳細規(guī)劃修改必要性研究及修改方案（草案）公示》對長風東街兩宗居住土地進行修編。2024年01月12日太原市行政審批服務管理局《關于太原市配售型保障性住房錦繡長風項目建設工程選址的公示》，這里將建設為太原市首個配售型保障性住房！根據公示的項目概況：用地面積5.78公頃（86.7畝），用地性質為R2二類住宅用地，容積率≤2.9，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，建筑高度≤80米；005地塊商業(yè)兼容比3.5%，007地塊商業(yè)兼容比1.2%。2024年03月06日山西省招標投標公共服務平臺發(fā)布了《太原市配售型保障性住房錦繡長風項目EPC總承包招標公告》：建設內容主要包括12棟高層住宅樓、換熱站、配套樓、商業(yè)樓、地下車庫、大門及配套基礎設施等，總建筑面積約為24.29萬平方米，總投資約為129718.52萬元。據此投資推算：建筑面積成本約為5340元/㎡！2024年03月07日太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃設計研究院發(fā)布公告：網上流傳的個別信息存在主觀性、片面性的誤解。言下之意就是與實際有一定差別！具體看不看網絡傳播版本的信息有哪些？根據通知的時間段：2024年03月10日之前掃描二維碼參與調查、登記信息！這個時間連貫性吻合度極高！具體看透露的信息：1，市ZF主要領導安排，委托市規(guī)院針對特定人群基層員工推出4000套保障房！2，購置條件需正式職工或合同工，已婚無房戶，未婚無房，未享受房改福利房的！3，全款購置，或協(xié)調公積金和銀行貸款【猜測尚未落實金融政策】，首付不明！4，項目約兩個，戶型均為80-140㎡，位置分別是長風東街【預計1000套，約90畝】，汾東南路【預計3000套，約160畝】。5，銷售價格：毛坯4500元【成本+微利】，精裝5000-6000元【成本+微利】！6，房屋性質為保障性住房，無房產證，不可上市交易，變賣房屋可申請回購！樓評君作為業(yè)內參與過保障性住房項目的咨詢方，感覺此通知的框架上倒是可行的，除了4.5K售價是否滿足成本和140的戶型是否符合保障性人群需求上存有異議！NO. 1｜解讀杭州配售型保障房—70㎡2024年02月27日，浙江省首批配售型保障性住房在杭州開工！2024年，杭州計劃籌建配售型保障性住房不少于6000套，銷售價格將堅持保本微利原則。奠基開工的配售型保障性住房項目共2個，分別為西湖區(qū)轉塘單元XH1803-11地塊一期項目和小和山單元XH1403-08地塊項目。轉塘單元XH1803-11地塊一期項目轉塘單元XH1803-11地塊一期項目地上建筑面積約2.5萬平方米，計劃建設配售型保障性住房252套，以70方左右的中小戶型為主。距離地鐵6號線中村站僅150米。小和山單元XH1403-08地塊項目小和山單元XH1403-08地塊項目地上建筑面積約6.2萬平方米，計劃建設配售型保障性住房678 套，以70方左右的中小戶型為主。項目距地鐵3號線石馬站僅200米。小和山單元XH1403-08地塊項目杭州配售型保障性住房建設計劃明確不少于6000套，規(guī)劃建設保障性住房，是構建房地產發(fā)展新模式“三大工程”建設中的一項重要內容，目標是形成政府保障基本需求、市場滿足多層次住房需求，建立租購并舉的住房制度。根據要求，配售型保障性住房主要面向城市戶籍住房困難家庭、各類引進人才群體供應。準入條件將從無房、戶籍、人才類別、社保繳交年限、單身年齡等方面分類明確。房屋戶型將結合家庭人口數(shù)量、人才等級等因素綜合確定。銷售價格將堅持保本微利原則。同時，配售型保障性住房將實行嚴格的封閉管理，不得變更為商品住房以買賣、贈與等方式上市交易。（一）項目小型化，戶型小型化（二）配套齊備，公共交通支撐（三）以戶籍、人才、社保為要素NO. 2｜解讀福建廈門保障房——4.5折2017年，廈門依托地鐵沿線島外四區(qū)各選址一處地鐵社區(qū)，共規(guī)劃4個保障房地鐵社區(qū)選址，將提供6.48萬套房源【集美0.87萬同安1.49萬海滄1.12萬翔安3.0萬】！2018年12月31日廈門地鐵1號線運營，2019年保障房項目擬定！2020年廈門在軌道1號線正式立項了中大型的社會保障性住房——地鐵保障房，據此看，軌道建設和保障房的建設關聯(lián)性較高的！該項目占地約76906㎡，土地為劃撥形式，廈門軌道交通集團有限公司投資88677萬，地上建面195731.17㎡，共計2284戶【戶均85㎡，建安成本約4500元/㎡】2021年7月，廈門4000套地鐵社區(qū)保障性商品房明起申報！以4.5折配售！申報對象廈門市無住房的“三高”企業(yè)骨干員工家庭！2023年，廈門保障房申請以及相關分類制度相關進一步完善！初步分為大眾型配售和人才配售兩類保障性商品房，其核心為產品的面積上不同，其他政策相似！申報條件：(1)申請家庭成員至少有2人取得本市戶籍，且至少有1人取得本市戶籍滿3年； (2)單身居民年滿35周歲且取得本市戶籍滿3年，可以以個人名義申請。 (3)申請人具有普通全日制本科及以上學歷，國（境）外學士及以上學位，或者具有中級及以上職稱，或者具有技師職業(yè)資格，不受取得本市戶籍、家庭成員取得本市戶籍的人數(shù)以及年限的限制，需在本市連續(xù)繳納基本養(yǎng)老保險滿60個月且申購時仍在保，中斷情況的累計不超過6個月且相應的月份不計在內。申請人單身需年滿30周歲。 (4)經市人社部門認定符合條件的骨干人才。 (5)經市人民政府臺港澳事務辦公室認定符合條件的臺灣同胞申請家庭。推出機制：除了配售型《廈門市2023年已入住保障性租賃房房型調整批次輪候分配方案》！1.申請對象范圍寬松。2.多個區(qū)、多個房型均有房源【主力60㎡2房和70㎡3房】。3.房源共約5200套房源，均為現(xiàn)房。太原配售型保障房回顧：行業(yè)下行期，保障房作為社會保障方針的重要組成部分，是為了改變社會中低收入群體的居住環(huán)境和提高他們的生活品質而設立的。太原保障房也是順應其勢的！2022年，太原市人民政府先后出臺了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》和《關于印發(fā)促進房地產業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干意見的通知》。2023年太原已籌集保障性租賃住房房源3.6萬余套！其中，通過企業(yè)新建方式籌集3148套（間），市租建投公司通過定向購買方式籌集27404套（間）、通過市場購買方式籌集4704套（間），改建項目1612套（間）。保障房領域如何發(fā)展，將保障房和商品房有效的賽道區(qū)分和促進，以及保障房的選址，政策配套、產品設定、合理定價、保障交付、金融支持、退出機制等方面需要充分調研需求和市場形勢，切勿操之過急！由于太原市的主力商品房面積成交為100-130㎡的段的剛需類產品，配售型保障房是否考慮控制面積賽道避免重疊，控制總價的范圍，切實調研服務保障類群體！近年來由于各種原因，部分城市許多保障房項目卻成為了爛尾樓，給低收入群體帶來了嚴重的困擾。這也成為了亟待解決的難題，畢竟保障房一旦銷售就有回款風險。首先，決策者在保障房上有著清晰的藍圖和規(guī)劃。熟悉城市房地產運行，保障房業(yè)務的全面發(fā)展，并結合經濟和社會環(huán)境作出科學合理的決策，確保能夠長期穩(wěn)定運行。此外，決策者還應該注重創(chuàng)新思維，尋找新的解決方案和途徑，譬如上海，北京等相關保障房的建筑規(guī)范要求的突破，降低地下車位配比，擴大地上公區(qū)等訴求！最后，結合住建部“好房子”的訴求，保障性住房也需要有品質，絕非建設低質量的建筑垃圾，如太原著名“鴿子籠”——辰憬天地！故而，樓評君給予太原保障房的一些思考和發(fā)展預判！（一）配售保障房項目控規(guī)模控面積，與商品房賽道錯位！（二）重點布局在公共交通端部拿地建設，考慮配套需求！（三）人才補貼入房價，提升品質，打通金融支持做現(xiàn)房！（四）退出機制上參考廈門，差額區(qū)別主要土地費用補征！（五）扶持省屬國企如建投等做代建，確保工期和保交房！咨詢顧問，專注趨勢！文中意見和內容僅供交流使用主業(yè)：城市進入/土地推薦/可行性分析產品定位/開發(fā)咨詢/企業(yè)培訓-- END --? Copyright作者：張明圖片：來源網絡 侵刪原創(chuàng)作品未經同意或授權不得商用□ 太原樓評原創(chuàng)熱文□