【樓評(píng)】太原“保障房”|劍指剛需，對(duì)樓市影響！

太原樓評(píng)?| 業(yè)內(nèi)視角521篇/文3998字/閱讀20分導(dǎo)讀2023年4季度，樓評(píng)君為太原某保障型租賃住房項(xiàng)目做相關(guān)調(diào)研論證！2024年1季度，太原配售型保障房（限制出售）先鋒試點(diǎn)項(xiàng)目開啟！察勢(shì)者明，趨勢(shì)者智，馭勢(shì)者獨(dú)步天下！見(jiàn)字如面，大家好，我是太原樓評(píng)君！2023年金九銀十結(jié)束后，新一輪“房改”官宣，8月25日國(guó)常會(huì)審議通過(guò)《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》(國(guó)發(fā)【2023】14號(hào)文)，近期已傳達(dá)到地方。文件明確了兩大目標(biāo)，一是加大保障性住房建設(shè)和供給；二是推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式，讓商品住房回歸商品屬性，滿足改善性住房需求。如果貫徹保障房在供給中高額占比，這將徹底改變中國(guó)樓市的供給結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)行業(yè)是否會(huì)進(jìn)入拐點(diǎn)？2023年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出重點(diǎn)工作部署：“推進(jìn)保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造等‘三大工程’。”2024政府工作報(bào)告揭示新藍(lán)圖：穩(wěn)步推進(jìn)保障性住房建設(shè)成為各省份重要內(nèi)容，除山西、青海和甘肅，其余28個(gè)省份都提出建設(shè)籌集保障性住房目標(biāo)。保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價(jià)格或租金的住房，一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。加大保障性住房建設(shè)和供給，完善“保障+市場(chǎng)”的住房供應(yīng)體系，保障房滿足工薪收入群體剛性需求，商品房滿足城鄉(xiāng)居民改善性需求，滿足多樣化、多元化需求。各地要抓制度建設(shè)，盡快出臺(tái)地方實(shí)施意見(jiàn)及配套辦法，加快完善“1+N+X”的政策體系。要抓配套政策落地，落實(shí)好中央補(bǔ)助資金、專項(xiàng)債券、商業(yè)配套貸款和稅費(fèi)優(yōu)惠等支持。要抓項(xiàng)目開工，對(duì)第一批如期交付，第二批項(xiàng)目籌備的滾動(dòng)推進(jìn)機(jī)制。在明確具體目標(biāo)陣營(yíng)的省份，較之2023年，除了上海、內(nèi)蒙古、西藏的目標(biāo)增長(zhǎng)外，其他省份目標(biāo)都在收縮。保障性租賃住房依然是保障房扛大旗者。其主要區(qū)別：開工建設(shè)是“開發(fā)”型，對(duì)相關(guān)的政策、土地、規(guī)劃、融資、設(shè)計(jì)施工建設(shè)均有管理壓力和風(fēng)險(xiǎn)，保障型租賃住房通常“購(gòu)置”型，可對(duì)庫(kù)存商品房化解！太原樓市｜4000套保障2023年12月29日太原市規(guī)資局《XD-05片區(qū)04街區(qū)005、007等地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃修改必要性研究及修改方案（草案）公示》對(duì)長(zhǎng)風(fēng)東街兩宗居住土地進(jìn)行修編。2024年01月12日太原市行政審批服務(wù)管理局《關(guān)于太原市配售型保障性住房錦繡長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目建設(shè)工程選址的公示》，這里將建設(shè)為太原市首個(gè)配售型保障性住房！根據(jù)公示的項(xiàng)目概況：用地面積5.78公頃（86.7畝），用地性質(zhì)為R2二類住宅用地，容積率≤2.9，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，建筑高度≤80米；005地塊商業(yè)兼容比3.5%，007地塊商業(yè)兼容比1.2%。2024年03月06日山西省招標(biāo)投標(biāo)公共服務(wù)平臺(tái)發(fā)布了《太原市配售型保障性住房錦繡長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目EPC總承包招標(biāo)公告》：建設(shè)內(nèi)容主要包括12棟高層住宅樓、換熱站、配套樓、商業(yè)樓、地下車庫(kù)、大門及配套基礎(chǔ)設(shè)施等，總建筑面積約為24.29萬(wàn)平方米，總投資約為129718.52萬(wàn)元。據(jù)此投資推算：建筑面積成本約為5340元/㎡！2024年03月07日太原市城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院發(fā)布公告：網(wǎng)上流傳的個(gè)別信息存在主觀性、片面性的誤解。言下之意就是與實(shí)際有一定差別！具體看不看網(wǎng)絡(luò)傳播版本的信息有哪些？根據(jù)通知的時(shí)間段：2024年03月10日之前掃描二維碼參與調(diào)查、登記信息！這個(gè)時(shí)間連貫性吻合度極高！具體看透露的信息：1，市ZF主要領(lǐng)導(dǎo)安排，委托市規(guī)院針對(duì)特定人群基層員工推出4000套保障房！2，購(gòu)置條件需正式職工或合同工，已婚無(wú)房戶，未婚無(wú)房，未享受房改福利房的！3，全款購(gòu)置，或協(xié)調(diào)公積金和銀行貸款【猜測(cè)尚未落實(shí)金融政策】，首付不明！4，項(xiàng)目約兩個(gè)，戶型均為80-140㎡，位置分別是長(zhǎng)風(fēng)東街【預(yù)計(jì)1000套，約90畝】，汾東南路【預(yù)計(jì)3000套，約160畝】。5，銷售價(jià)格：毛坯4500元【成本+微利】，精裝5000-6000元【成本+微利】！6，房屋性質(zhì)為保障性住房，無(wú)房產(chǎn)證，不可上市交易，變賣房屋可申請(qǐng)回購(gòu)！樓評(píng)君作為業(yè)內(nèi)參與過(guò)保障性住房項(xiàng)目的咨詢方，感覺(jué)此通知的框架上倒是可行的，除了4.5K售價(jià)是否滿足成本和140的戶型是否符合保障性人群需求上存有異議！NO. 1｜解讀杭州配售型保障房—70㎡2024年02月27日，浙江省首批配售型保障性住房在杭州開工！2024年，杭州計(jì)劃籌建配售型保障性住房不少于6000套，銷售價(jià)格將堅(jiān)持保本微利原則。奠基開工的配售型保障性住房項(xiàng)目共2個(gè)，分別為西湖區(qū)轉(zhuǎn)塘單元XH1803-11地塊一期項(xiàng)目和小和山單元XH1403-08地塊項(xiàng)目。轉(zhuǎn)塘單元XH1803-11地塊一期項(xiàng)目轉(zhuǎn)塘單元XH1803-11地塊一期項(xiàng)目地上建筑面積約2.5萬(wàn)平方米，計(jì)劃建設(shè)配售型保障性住房252套，以70方左右的中小戶型為主。距離地鐵6號(hào)線中村站僅150米。小和山單元XH1403-08地塊項(xiàng)目小和山單元XH1403-08地塊項(xiàng)目地上建筑面積約6.2萬(wàn)平方米，計(jì)劃建設(shè)配售型保障性住房678 套，以70方左右的中小戶型為主。項(xiàng)目距地鐵3號(hào)線石馬站僅200米。小和山單元XH1403-08地塊項(xiàng)目杭州配售型保障性住房建設(shè)計(jì)劃明確不少于6000套，規(guī)劃建設(shè)保障性住房，是構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式“三大工程”建設(shè)中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，目標(biāo)是形成政府保障基本需求、市場(chǎng)滿足多層次住房需求，建立租購(gòu)并舉的住房制度。根據(jù)要求，配售型保障性住房主要面向城市戶籍住房困難家庭、各類引進(jìn)人才群體供應(yīng)。準(zhǔn)入條件將從無(wú)房、戶籍、人才類別、社保繳交年限、單身年齡等方面分類明確。房屋戶型將結(jié)合家庭人口數(shù)量、人才等級(jí)等因素綜合確定。銷售價(jià)格將堅(jiān)持保本微利原則。同時(shí)，配售型保障性住房將實(shí)行嚴(yán)格的封閉管理，不得變更為商品住房以買賣、贈(zèng)與等方式上市交易。（一）項(xiàng)目小型化，戶型小型化（二）配套齊備，公共交通支撐（三）以戶籍、人才、社保為要素NO. 2｜解讀福建廈門保障房——4.5折2017年，廈門依托地鐵沿線島外四區(qū)各選址一處地鐵社區(qū)，共規(guī)劃4個(gè)保障房地鐵社區(qū)選址，將提供6.48萬(wàn)套房源【集美0.87萬(wàn)同安1.49萬(wàn)海滄1.12萬(wàn)翔安3.0萬(wàn)】！2018年12月31日廈門地鐵1號(hào)線運(yùn)營(yíng)，2019年保障房項(xiàng)目擬定！2020年廈門在軌道1號(hào)線正式立項(xiàng)了中大型的社會(huì)保障性住房——地鐵保障房，據(jù)此看，軌道建設(shè)和保障房的建設(shè)關(guān)聯(lián)性較高的！該項(xiàng)目占地約76906㎡，土地為劃撥形式，廈門軌道交通集團(tuán)有限公司投資88677萬(wàn)，地上建面195731.17㎡，共計(jì)2284戶【戶均85㎡，建安成本約4500元/㎡】2021年7月，廈門4000套地鐵社區(qū)保障性商品房明起申報(bào)！以4.5折配售！申報(bào)對(duì)象廈門市無(wú)住房的“三高”企業(yè)骨干員工家庭！2023年，廈門保障房申請(qǐng)以及相關(guān)分類制度相關(guān)進(jìn)一步完善！初步分為大眾型配售和人才配售兩類保障性商品房，其核心為產(chǎn)品的面積上不同，其他政策相似！申報(bào)條件：(1)申請(qǐng)家庭成員至少有2人取得本市戶籍，且至少有1人取得本市戶籍滿3年； (2)單身居民年滿35周歲且取得本市戶籍滿3年，可以以個(gè)人名義申請(qǐng)。 (3)申請(qǐng)人具有普通全日制本科及以上學(xué)歷，國(guó)（境）外學(xué)士及以上學(xué)位，或者具有中級(jí)及以上職稱，或者具有技師職業(yè)資格，不受取得本市戶籍、家庭成員取得本市戶籍的人數(shù)以及年限的限制，需在本市連續(xù)繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)滿60個(gè)月且申購(gòu)時(shí)仍在保，中斷情況的累計(jì)不超過(guò)6個(gè)月且相應(yīng)的月份不計(jì)在內(nèi)。申請(qǐng)人單身需年滿30周歲。 (4)經(jīng)市人社部門認(rèn)定符合條件的骨干人才。 (5)經(jīng)市人民政府臺(tái)港澳事務(wù)辦公室認(rèn)定符合條件的臺(tái)灣同胞申請(qǐng)家庭。推出機(jī)制：除了配售型《廈門市2023年已入住保障性租賃房房型調(diào)整批次輪候分配方案》！1.申請(qǐng)對(duì)象范圍寬松。2.多個(gè)區(qū)、多個(gè)房型均有房源【主力60㎡2房和70㎡3房】。3.房源共約5200套房源，均為現(xiàn)房。太原配售型保障房回顧：行業(yè)下行期，保障房作為社會(huì)保障方針的重要組成部分，是為了改變社會(huì)中低收入群體的居住環(huán)境和提高他們的生活品質(zhì)而設(shè)立的。太原保障房也是順應(yīng)其勢(shì)的！2022年，太原市人民政府先后出臺(tái)了《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》和《關(guān)于印發(fā)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的若干意見(jiàn)的通知》。2023年太原已籌集保障性租賃住房房源3.6萬(wàn)余套！其中，通過(guò)企業(yè)新建方式籌集3148套（間），市租建投公司通過(guò)定向購(gòu)買方式籌集27404套（間）、通過(guò)市場(chǎng)購(gòu)買方式籌集4704套（間），改建項(xiàng)目1612套（間）。保障房領(lǐng)域如何發(fā)展，將保障房和商品房有效的賽道區(qū)分和促進(jìn)，以及保障房的選址，政策配套、產(chǎn)品設(shè)定、合理定價(jià)、保障交付、金融支持、退出機(jī)制等方面需要充分調(diào)研需求和市場(chǎng)形勢(shì)，切勿操之過(guò)急！由于太原市的主力商品房面積成交為100-130㎡的段的剛需類產(chǎn)品，配售型保障房是否考慮控制面積賽道避免重疊，控制總價(jià)的范圍，切實(shí)調(diào)研服務(wù)保障類群體！近年來(lái)由于各種原因，部分城市許多保障房項(xiàng)目卻成為了爛尾樓，給低收入群體帶來(lái)了嚴(yán)重的困擾。這也成為了亟待解決的難題，畢竟保障房一旦銷售就有回款風(fēng)險(xiǎn)。首先，決策者在保障房上有著清晰的藍(lán)圖和規(guī)劃。熟悉城市房地產(chǎn)運(yùn)行，保障房業(yè)務(wù)的全面發(fā)展，并結(jié)合經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境作出科學(xué)合理的決策，確保能夠長(zhǎng)期穩(wěn)定運(yùn)行。此外，決策者還應(yīng)該注重創(chuàng)新思維，尋找新的解決方案和途徑，譬如上海，北京等相關(guān)保障房的建筑規(guī)范要求的突破，降低地下車位配比，擴(kuò)大地上公區(qū)等訴求！最后，結(jié)合住建部“好房子”的訴求，保障性住房也需要有品質(zhì)，絕非建設(shè)低質(zhì)量的建筑垃圾，如太原著名“鴿子籠”——辰憬天地！故而，樓評(píng)君給予太原保障房的一些思考和發(fā)展預(yù)判！（一）配售保障房項(xiàng)目控規(guī)模控面積，與商品房賽道錯(cuò)位！（二）重點(diǎn)布局在公共交通端部拿地建設(shè)，考慮配套需求！（三）人才補(bǔ)貼入房?jī)r(jià)，提升品質(zhì)，打通金融支持做現(xiàn)房！（四）退出機(jī)制上參考廈門，差額區(qū)別主要土地費(fèi)用補(bǔ)征！（五）扶持省屬國(guó)企如建投等做代建，確保工期和保交房！咨詢顧問(wèn)，專注趨勢(shì)！文中意見(jiàn)和內(nèi)容僅供交流使用主業(yè)：城市進(jìn)入/土地推薦/可行性分析產(chǎn)品定位/開發(fā)咨詢/企業(yè)培訓(xùn)-- 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