民企失速，地產央國企內部“卷”出新高度

圖片來源：視覺中國當前房地產行業整體銷售呈現下滑態勢，部分地產央國企仍舊逆勢"交出了答卷。據中指院發布最新數據顯示，1-11月，TOP100房企銷售總額為57379.0億元，同比下降14.7%，降幅相比上月擴大1.6個百分點，銷售額累計同比連續五個月下降。其中，前11月，在TOP50房企中，央國企銷售額平均增長8.2%，穩健民企銷售額平均下降6.8%，混合所有制企業下降15.3%，出險民企下降48.0%。在逆勢增長背后，藍鯨財經通過與多位就職于地產央國企的人士交流發現，央國企今年也經歷了多輪區域架構調整，而調整意味著人員的流失，由此帶來工作量的增大。此外，伴隨新調整，地產央國企對風險的把控也更為嚴格，具體落實到銷售、拿地、融資上，地產央國企的經營壓力也在增大。明源不動產研究院相關負責人表示，近幾年通過引入來自民營房企的營銷人才，今時今日的地產國央企營銷隊伍，早已是高度市場化的團隊。在廣州某國企工作的李然則表示，"這兩年，公司引進了很多民營房企的管理人員，內部的管理節奏明顯在提速。"據李然透露，她所在的公司各區域合并、裁撤不斷，領導也在會議上多次提及抓管理、提效率。"三四線城市公司調整更加頻繁。"王森在一家總部位于深圳的央企工作了近10年，他告訴藍鯨財經，沒有一年比今年調整力度更大，"我們很早就不去三四線城市拿地了，這兩年都是在去化當地庫存。"今年部分城市公司完成大部分目標后，開始被區域公司合并，只保留少數機動人員。留下的更卷，誰都不想被淘汰。"王森稱。之前在龍湖工作5年、剛入職某央企的林豐告訴藍鯨財經，"案場配的物業、客服、行政方面的人手也很少，現場許多行政上的事情，比如零散的采購、維護工作，全讓策劃兼著干了。同時，除了干本職工作外，還得兼著做許多銷售管理、物業管理的活兒。"林豐進一步稱，"雖然央國企今年拿地仍是主力，但背后考量因素也在增多，這要求我們拿地更為精準。""今年部分央國企在土地市場的表現給外界激進印象，但在企業內其實已經過多輪評估。"總部位于北京的某央企集團負責人透露，"央企在拿地前需要內部過會，并有嚴格的內部價格紅線。以我們為例，估算獲得的樓面價利潤小于10%，就不允許拿。"數據顯示，前十一月房企投資格局以央國企為主，尤其在核心城市央國企幾乎以全面撒網的策略在投資。克而瑞集團董事長丁祖昱表示，百強房企拿地金額超過100億的21家企業中，民企只有3家，另有3家混合所有制房企，其余全部為國央企。具體來看，1-11月，中海地產拿地金額超過千億的房企，拿地金額為1089.9億元，同比增長25%。另外，其余央國企比如建發房產、中國鐵建等不僅拿地金額較高，投資金額較2022年同期上漲，同比漲幅分別為36%和18%。在融資端，一位就職于央企負責財務工作的人士則告訴藍鯨財經，央企現在融資也難，銀行不會像之前那樣閉眼放貸，只是在有放貸額度壓力下才會適量放，"因為銀行被考核的始終是利潤，銀行也不敢承擔風險"。文中李然、王森、林豐均為化名